De gemiddelde prijs van een koophuis is dit jaar opvallend snel door de grens van een half miljoen euro geschoten. Volgens de nieuwste cijfers van de NVM staat de teller nu op gemiddeld € 502.000. Dat klinkt als één getal, maar voor veel woningzoekers voelt het vooral als een extra drempel.
Want hoe graag je ook wilt kopen: uiteindelijk draait het bij de bank om één simpele vraag. Wat verdien je? En omdat inkomens lang niet in hetzelfde tempo zijn meegestegen met de huizenprijzen, wordt die vraag steeds belangrijker (en soms ook pijnlijker).
Hoeveel hypotheek je ongeveer kunt krijgen
Wie een hypotheek aanvraagt, merkt meteen dat geldverstrekkers vooral naar je bruto jaarinkomen kijken. Daarbij tellen vaste inkomensdelen meestal mee, zoals vakantiegeld en vaste toeslagen. Op basis daarvan bepalen ze hoeveel je maximaal mag lenen.
In 2026 geldt grofweg dat je ongeveer 4,5 keer je bruto jaarsalaris kunt lenen (de zogeheten loan-to-income-norm). Het blijft een gemiddelde vuistregel, want rente, looptijd, gezinssituatie en financiële verplichtingen kunnen dit getal hoger of lager maken.
Welk salaris past bij een huis van € 502.000
Als je de volledige gemiddelde woningprijs van € 502.000 met een hypotheek zou willen financieren, heb je dus een stevig inkomen nodig. Reken je simpel terug met 4,5 keer het salaris, dan kom je uit op ongeveer € 111.555 bruto per jaar.
Maar om het realistischer te maken, kun je ook kijken naar een hypotheekberekening. In een voorbeeldberekening van De Hypotheker komt het benodigde jaarsalaris uit op € 101.650 om een hypotheek van € 502.000 te kunnen krijgen.
Wat er in die voorbeeldberekening is meegenomen
Bij die uitkomst is uitgegaan van een paar duidelijke voorwaarden: je brengt geen eigen geld in voor de koopsom, je hebt geen schulden (zoals een studieschuld of private lease), en je kiest voor een annuïteitenhypotheek.
Ook is gerekend met een rente van 3,8% en een rentevaste periode van 10 jaar. Verandert één van die knoppen, dan verschuift het plaatje al snel. Vooral een hogere rente kan je maximale hypotheek flink drukken.
Modaal inkomen en de realiteit voor veel huishoudens
Een jaarsalaris van rond of boven de ton is voor de meeste mensen niet ‘gewoon’. Het Centraal Planbureau schat een modaal inkomen rond de € 48.500 bruto per jaar. Met één modaal salaris red je dit dus niet.
Met twee inkomens rond modaal kom je wél dichterbij, al blijft het afhankelijk van vaste lasten en eventuele schulden. In de praktijk is dit ook waarom tweeverdieners bij de gemiddelde koopprijs vaak meer kans maken dan alleenstaanden.
Wat je ongeveer per maand betaalt
Een hoge hypotheek betekent ook hoge maandlasten. In dezelfde voorbeeldberekening (annuïteitenhypotheek, 3,8% rente) kom je bij een lening van € 502.000 uit op bruto maandlasten van ongeveer € 2.340.
Daar staat tegenover dat je, als je aan de regels voldoet, recht kunt hebben op hypotheekrenteaftrek. Daardoor vallen de netto maandlasten lager uit. In dit rekenvoorbeeld komt De Hypotheker uit op ongeveer € 1.820 netto per maand.
Eigen geld blijft nodig, ook al leen je 100%
Belangrijk om niet te vergeten: je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Dat betekent dat je de “kosten koper” uit eigen zak betaalt. Denk aan notariskosten, taxatiekosten en advies- en afsluitkosten.
Die bijkomende kosten kunnen al snel oplopen tot zo’n 4 à 6% van de aankoopprijs. Bij een woning rond een half miljoen euro kan dat dus richting € 15.000 aan eigen geld gaan, nog los van eventuele extra wensen.
Een aankoopmakelaar en overdrachtsbelasting maken verschil
Wie een aankoopmakelaar inschakelt, betaalt daar vaak ongeveer 1% van de koopsom voor. In dit geval kan dat dus nog eens ruim € 5.000 zijn. Niet verplicht, maar in een krappe markt soms wel een geruststelling.
Voor starters is er soms goed nieuws: zij kunnen onder voorwaarden vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting. Dat scheelt 2% van de koopsom, zolang de woningprijs maximaal € 555.000 is en je aan de overige regels voldoet.
De plek waar je koopt is minstens zo bepalend
Tot slot: € 502.000 is een landelijk gemiddelde, maar Nederland is geen éénvormige woningmarkt. In provincies zoals Groningen en Limburg liggen prijzen vaak duidelijk lager, waardoor de benodigde inkomensgrens daar ook lager uitvalt.
In delen van Noord-Holland en Utrecht ligt het gemiddelde juist hoger dan € 502.000, en wordt kopen met één inkomen nóg lastiger. Uiteindelijk bepaalt je salaris dus niet alleen óf je kunt kopen, maar ook wáár je uitkomt.
Hoe kijk jij naar die gemiddelde huizenprijs van boven de half miljoen: herkenbaar, onrealistisch of juist ‘de nieuwe standaard’? Laat het weten via onze sociale media en praat mee.
Bron: geldzaken.nl
