Elk jaar opnieuw heerst er onder huurders en verhuurders van sociale huurwoningen spanning zodra het kabinet zich uitspreekt over de hoogte van de komende huurverhoging. Deze jaarlijkse onzekerheid over het percentage waarmee huren mogen stijgen, zorgt binnen de Nederlandse samenleving voor veel discussie.
De betaalbaarheid van sociale huur is een terugkerend onderwerp, en zowel huurders als verhuurders vragen zich af welke koers Den Haag zal varen.
Tot nu toe boden de regels rond huurverhogingen ruimte aan gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties om lokaal afspraken te maken. Dit betekende in de praktijk dat men op lokaal niveau soms een hogere gemiddelde stijging kon toestaan dan landelijk was vastgesteld.
Deze flexibiliteit gaf enige ademruimte, maar bracht ook onduidelijkheid en verschillen tussen regio’s met zich mee.
Striktere regels vanaf 2027
Het kabinet heeft nu plannen aangekondigd die het huidige systeem ingrijpend zullen veranderen. Vanaf 2027 wordt de jaarlijkse verhoging van de sociale huur aan een vaste rekenformule gekoppeld.
Hierbij geldt dat de maximale gemiddelde huurverhoging bij woningcorporaties niet meer mag bedragen dan de gemiddelde inflatie over de drie voorafgaande jaren, vermeerderd met een half procentpunt (0,5%).
Deze nieuwe norm geldt op het niveau van de gehele woningcorporatie, niet voor iedere individuele huurder apart. Voor het jaar 2027 wordt bijvoorbeeld gekeken naar de inflatie van december 2023 tot en met december 2026. Op basis van die cijfers wordt het maximaal toegestane gemiddelde vastgesteld.
Individuele en collectieve grenzen
Niet alleen wordt het gemiddelde per corporatie aan banden gelegd, ook voor individuele woningen komt er een aparte bepaling. Vanaf 1 juli mag de huur van een enkele woning maximaal een half procentpunt hoger stijgen dan het gemiddelde.
LEES OOK:Rijbewijskeuring voor 75-plussers flink aangescherpt: dit is er veranderd
Hierdoor kan het zijn dat de huur voor sommige huurders net iets meer stijgt dan voor anderen, mits het gemiddelde binnen de corporatie niet wordt overschreden.
Opvallend is dat de nieuwe regels niet beperkt blijven tot woningcorporaties. Ook particuliere verhuurders in het lage huursegment moeten zich vanaf 2027 houden aan het maximum per woning, zoals dat voor de sociale huur geldt.
Zo beoogt het kabinet dat ook huurders van goedkope particuliere huurwoningen profiteren van de nieuwe beschermingsmaatregelen.
Geen lokale uitzonderingen meer
Onder het huidige systeem konden gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties samen besluiten dat de gemiddelde huur in hun gemeente iets meer mocht stijgen dan het landelijke maximum. Voor 2024 betekende dit een extra verhoging van 0,1 procentpunt bovenop het landelijke maximum van 3,6 procent.
Dit soort lokale uitzonderingen zullen vanaf 2027 niet meer toegestaan zijn. Daarmee verdwijnt de mogelijkheid voor gemeenten en corporaties om gezamenlijk tot een hogere gemiddelde stijging te komen.
Tijdige duidelijkheid over nieuwe percentages
Een andere belangrijke verandering is de timing van de bekendmaking van de maximale huurstijging. Voortaan wordt het percentage dat geldt voor de huurverhoging op 1 juli van het volgende jaar, elk jaar in december bekendgemaakt door het kabinet.
Zowel huurders als verhuurders weten hierdoor eerder waar ze aan toe zijn, wat meer voorspelbaarheid geeft in de financiële planning.
Bezwaar maken tegen huurverhoging
Het kabinet benadrukt dat huurders goed moeten opletten bij het ontvangen van een voorstel tot huurverhoging. Als het percentage in het voorstel hoger is dan de door het kabinet vastgestelde grens, hoeft de huurder dit niet zomaar te accepteren.
In dat geval kan de huurder vóór de ingangsdatum van de huurverhoging schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder.
Blijft de verhuurder vasthouden aan het hogere percentage, dan is het aan de verhuurder om de zaak voor te leggen aan de Huurcommissie. Huurders hoeven dus niet direct zelf naar de Huurcommissie te stappen, waardoor de procedure eenvoudiger wordt en huurders extra bescherming krijgen tegen onterechte verhogingen.
Een rekenvoorbeeld voor 2027
Om inzichtelijk te maken hoe het nieuwe systeem uitpakt, wordt een rekenvoorbeeld gebruikt voor het jaar 2027. Stel dat de gemiddelde inflatie over de periode van december 2023 tot december 2026 een bepaald percentage bedraagt.
Hier wordt 0,5 procentpunt bij opgeteld om het maximale gemiddelde voor de huurverhoging te bepalen. Het kabinet maakt het exacte percentage in december 2026 bekend. Corporaties mogen hun huren vervolgens verhogen, zolang zij met het gemiddelde niet boven deze grens uitkomen.
LEES OOK:Zoon haalt bijna €192.000 van moeders rekening: rechter komt met harde beslissing
Voor individuele huurders geldt dat hun huur per 1 juli 2027 maximaal een half procentpunt boven het gemiddelde mag stijgen. Dit betekent dat sommige huurders iets meer betalen dan anderen, maar de totale stijging blijft binnen de vastgestelde norm.
Beleidsmaatregelen tegen scheefwonen
Voor huurders met een hoger inkomen blijft het mogelijk dat zij een aanvullende huurverhoging krijgen opgelegd. De precieze regels en voorwaarden hiervoor worden apart door het kabinet vastgesteld. Dit beleid is bedoeld om zogenaamd ‘scheefwonen’ tegen te gaan en ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen vooral beschikbaar blijven voor mensen met een lager inkomen.
Wat kunnen huurders doen?
Het is voor huurders van belang goed op de hoogte te blijven van hun rechten en alert te zijn op het voorstel tot huurverhoging. Controleer altijd of het percentage in het voorstel overeenkomt met het maximum dat door het kabinet is vastgesteld.
Is dat niet het geval, dan kan schriftelijk bezwaar worden gemaakt. Bij aanhoudend meningsverschil is het de verantwoordelijkheid van de verhuurder om de zaak aan de Huurcommissie voor te leggen.
Daarnaast is het verstandig om kennis te nemen van overige wijzigingen die met ingang van 2027 van kracht worden. Zo gelden er bijvoorbeeld nieuwe regels voor woningen zonder balkon of tuin. Het maximale huurbedrag voor deze woningen wordt aangepast, zodat de huurprijs beter aansluit bij de aanwezige voorzieningen.
Gelijke regels voor particuliere verhuurders
Niet alleen woningcorporaties, maar ook particuliere verhuurders in het lage segment moeten vanaf 2027 de nieuwe regels volgen. Daarmee wil het kabinet de betaalbaarheid van huurwoningen in heel Nederland waarborgen. De jaarlijkse vaststelling van het huurverhogingspercentage in december zorgt voor eenheid en duidelijkheid in het hele land.
Bovendien blijft het mogelijk voor verhuurders om, indien het inkomen van een huurder stijgt, een extra huurverhoging door te voeren. Deze maatregel is bedoeld om te garanderen dat sociale huurwoningen vooral beschikbaar blijven voor huishoudens die deze het hardst nodig hebben.
De invoering van een vaste rekenformule voor huurverhogingen, het afschaffen van lokale uitzonderingen en het vaststellen van duidelijke bezwaarprocedures zorgen voor meer voorspelbaarheid in de sociale huursector. Zowel huurders als verhuurders zullen zich de komende tijd moeten voorbereiden op deze veranderingen.
Het is raadzaam om ontwikkelingen rondom sociale huur en huurverhogingen goed te blijven volgen en op de hoogte te zijn van de eigen rechten en plichten onder de nieuwe wetgeving.
